Opteren voor belaste levering BTW onroerend goed
Geplaatst op: 24-10-2023, 10:06:39
In principe hoeft u geen BTW af te tikken als u een onroerende zaak levert want de levering is vrijgesteld. Maar soms is het voordeliger om te opteren voor een belaste levering. Wanneer is het nu voordelig om te opteren als u een onroerende zaak verkoopt (of koopt) en aan welke voorwaarden moet u dan voldoen?
De levering van een onroerende zaak is vrijgesteld van BTW. Maar soms kan het voordelig zijn om toch te kiezen voor een BTW-belaste handeling. Als u bijvoorbeeld BTW heeft betaald bij de aankoop van het pand, kan het fiscaal slimmer zijn om te kiezen voor verkoop met BTW.
De voordelen van een belaste levering voor de BTW kunnen zijn:
- De BTW over de aankoop die u heeft afgetrokken als voorbelasting, hoeft u bij verkoop niet terug te betalen.
- De BTW over de aankoop die u niet heeft afgetrokken, mag u bij verkoop binnen de herzieningstermijn alsnog gedeeltelijk aftrekken als voorbelasting.
- De BTW over de verkoopkosten voor de onroerende zaak mag u aftrekken als voorbelasting.
Voorwaarden BTW-belaste levering
U kunt samen met de koper kiezen voor een met BTW belaste levering als er aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:
- De levering is niet verplicht belast met BTW.
- De koper voldoet aan de 90%- of 70%-eis: gebruik van onroerende zaak door de koper voor minstens 90% (of 70%) voor omzet waarover hij BTW moet betalen in jaar van koop en jaar erna.
- Het gebouw voor de BTW wordt niet verkocht als onderdeel van de verkoop van een onderneming.
De keuze voor een belaste levering moet u maken vóór de levering. Kiezen u en de koper voor een belaste levering en is aan de voorwaarden voldaan, dan moet u dit samen vastleggen. Dit kan via de notariële akte of met een verzoek aan de Belastingdienst.
Altijd een belaste levering
Een levering van een onroerende zaak is altijd verplicht belast met BTW bij de:
- levering van een gebouw voor de BTW uiterlijk twee jaar na de eerste ingebruikname;
- levering van een bouwterrein;
- oplevering van een gebouw (bijvoorbeeld als aannemer).
Gedeelte van gebouw
U kunt niet alleen bij een zelfstandig gebouw kiezen voor een belaste levering. Dit mag ook bij een gedeelte van een gebouw voor de BTW dat in economisch opzicht zelfstandig te gebruiken is, zoals een unit in een kantoorpand. Hiervoor gelden de volgende voorwaarden:
- Geen sprake van werkkamer in een woning of pantry.
- Het gedeelte moet omschreven staan in de notariële akte of in het verzoek dat u en koper bij de fiscus doen.
- De koper voldoet voor het gedeelte van het gebouw aan de voorwaarden van de keuze voor belaste levering.
- U als verkoper verlegt de BTW naar de koper en de koper draagt deze af.
- Verkoper en koper aanvaarden de gevolgen die de wet- en regelgeving verbinden aan de keuze voor een belaste levering.
Herziening BTW bij koop
Koopt u een onroerende zaak en opteert u voor een belaste levering met BTW, dan moet u nagaan of u recht heeft op aftrek van deze BTW. Dit beoordeelt u als u de facturen krijgt en op het moment dat u de onroerende zaak in gebruik neemt. U moet de onroerende zaak voor de BTW blijven volgen vanaf het jaar waarin u de zaak in gebruik heeft genomen en de daaropvolgende negen kalenderjaren.
Herzieningsperiode
U moet voor al die jaren beoordelen of u de BTW over de aankoop terecht heeft afgetrokken of alsnog mag aftrekken. Dit is de herzieningsperiode. Verandert het gebruik of verkoopt u de onroerende zaak binnen de herzieningsperiode, dan kan dat gevolgen hebben voor de BTW die u heeft afgetrokken. Dit kan ertoe leiden dat u BTW moet (terug)betalen of dat u nog een extra bedrag aan BTW mag aftrekken als voorbelasting.
Verkoopt u de onroerende zaak met BTW, dan start vanaf dat moment voor de koper een nieuwe herzieningsperiode.
Bron: verdiepingsartikel van 10 oktober 2023 op www.rendement.nl